Calcula tu pago mensual hipotecario, el interés total a pagar y tu tabla de amortización completa. Sin registro, sin cargos, resultados al instante.
Ejemplos de pago mensual a 10% anual a 20 años (estimados)
Ingresa el monto del crédito, la tasa de interés y el plazo para obtener tu pago mensual exacto y tabla de amortización completa.
Abrir Calculadora →Una hipoteca es un préstamo a largo plazo garantizado por un bien inmueble — tu casa o departamento sirve como garantía colateral para el banco o institución prestamista. Si dejas de pagar las mensualidades, el banco tiene derecho legal de ejecutar la hipoteca y quedarse con la propiedad. Por esta razón, las hipotecas ofrecen tasas de interés más bajas que otros tipos de crédito, como préstamos personales o tarjetas de crédito.
El crédito hipotecario se amortiza, lo que significa que cada pago mensual cubre tanto los intereses generados como una parte del capital principal. Al inicio del crédito, la mayor parte del pago va a intereses; conforme avanza el plazo, cada vez más del pago reduce el capital. Al final del plazo pactado, la deuda queda completamente pagada.
El interés se calcula sobre el saldo pendiente del crédito. Si tienes un crédito de $1,500,000 pesos a 9% anual, el primer mes el interés es: $1,500,000 × (9% ÷ 12) = $11,250 pesos. Si tu pago mensual es $13,500, entonces $11,250 son intereses y solo $2,250 abonan al capital. En el siguiente mes, el saldo pendiente es $1,497,750 y el interés es ligeramente menor.
Este proceso se repite durante todo el plazo del crédito. La tabla de amortización es el documento que desglosa mes a mes cuánto de tu pago va a intereses, cuánto abona al capital, y cuál es el saldo restante. Nuestra calculadora de hipoteca genera esta tabla automáticamente.
El CAT (Costo Anual Total) es el indicador que el Banco de México exige que publiquen todas las instituciones financieras para créditos hipotecarios. A diferencia de la tasa de interés nominal, el CAT incluye todos los costos del crédito: tasa de interés, comisiones de apertura, seguros de vida y daños obligatorios, y cualquier otro cargo. Dos hipotecas pueden tener la misma tasa nominal del 9.5%, pero si una cobra seguro de vida más caro, su CAT será mayor.
Al comparar hipotecas, siempre usa el CAT como criterio principal. Bancos como BBVA, Santander, Banorte, HSBC y Citibanamex tienen portales donde publican sus CAT hipotecarios actuales. En 2025, los CAT hipotecarios en México oscilan entre 10% y 13% para perfiles crediticios buenos.
El enganche (pago inicial o down payment) es el porcentaje del valor de la propiedad que debes pagar de tu propio bolsillo. La mayoría de los bancos en México requieren un enganche mínimo del 10% al 20% del valor comercial del inmueble. Esto significa que para una casa de $2,500,000 pesos, necesitas entre $250,000 y $500,000 pesos disponibles antes de solicitar el crédito, más gastos de escrituración (aproximadamente 6–8% del valor de la propiedad).
Un mayor enganche tiene ventajas importantes: reduce el monto del crédito y por lo tanto el pago mensual, puede darte acceso a mejores tasas de interés, y reduce el riesgo para el banco (lo que mejora tus posibilidades de aprobación).
Para trabajadores formales en México, INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) es una opción de crédito hipotecario con características únicas: utiliza tus aportaciones patronales acumuladas como enganche, no requiere historial crediticio bancario, y su tasa de interés se calcula en Veces Salario Mínimo (VSM) en lugar de pesos, lo que protege el poder adquisitivo. Sin embargo, tiene limitaciones en el valor máximo de la vivienda que puede financiar.
Los créditos bancarios tradicionales pueden financiar propiedades de mayor valor, generalmente ofrecen mayor flexibilidad en plazos, y para personas con excelente historial crediticio pueden resultar con menor costo total. El esquema de cofinanciamiento (INFONAVIT + banco) combina ambos: se usa el saldo INFONAVIT como enganche y se complementa con crédito bancario para propiedades de mayor valor.
Si estás comprando tu primera vivienda, considera estos puntos: (1) Cotiza en al menos 3 bancos diferentes y compara el CAT, no solo la tasa nominal. (2) Considera un plazo de 15–20 años en lugar de 30 — pagas más por mes pero mucho menos interés total. (3) Solicita que te expliquen el seguro de vida y daños obligatorio y su costo mensual. (4) Verifica el avalúo bancario independiente de la propiedad antes de comprometerte. (5) Considera que los gastos de escrituración (notario, impuestos, derechos) no se incluyen en el crédito y debes tenerlos disponibles.
Con la fórmula de amortización: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], donde P es el monto del crédito, r la tasa mensual y n los meses. Nuestra calculadora lo hace automáticamente.
Entre el 10% y 20% del valor de la propiedad, según el banco. Además debes tener disponibles los gastos de escrituración (6–8% del valor). INFONAVIT puede usar tus aportaciones como enganche.
El CAT (Costo Anual Total) incluye tasa de interés más todas las comisiones y seguros obligatorios. Es el indicador correcto para comparar hipotecas entre diferentes bancos. En 2025 los CAT hipotecarios en México oscilan entre 10% y 13%.
INFONAVIT es ideal si tienes aportaciones acumuladas y compras vivienda de valor medio. Para propiedades de mayor valor o si tienes excelente historial crediticio, un crédito bancario o cofinanciamiento puede ser más conveniente. Compara ambas opciones calculando el costo total.